Texas Information

Undang-Undang Hak Penyewa 2025 (Undang-undang), yang menerima Persetujuan Kerajaan pada bulan Oktober 2025, memperkenalkan restrukturisasi sektor sewa swasta (PRS) secara bertahap namun mendasar di Inggris, dengan reformasi sewa inti yang mulai berlaku mulai 1 Mei 2026. Perubahan tersebut bertujuan untuk memperkuat perlindungan penyewa, membentuk kembali praktik penetapan sewa, dan memodernisasi pengawasan peraturan.

Meskipun sebagian besar komentar berfokus pada tuan tanah dan operator, dampaknya terhadap pemberi pinjaman yang mendanai aset sektor kehidupan juga sama pentingnya. Reformasi tersebut dapat mempengaruhi asumsi penjaminan, risiko operasional dan pendekatan yang diambil dalam dokumentasi pembiayaan real estat. Catatan ini merangkum reformasi yang paling relevan bagi pemberi pinjaman.

Reformasi Inti

Penghapusan Penyewaan Jangka Pendek yang Terjamin; Pindah ke Penyewaan Berkala Terjamin

Undang-undang tersebut menghapuskan sewa jangka pendek yang terjamin (AST) dan menggantinya dengan sewa jangka pendek yang terjamin (APT). Jangka waktu sewa tidak boleh lebih dari satu bulan, dan tuan tanah tidak lagi dapat memberikan sewa jangka waktu tetap. Penyewa dapat mengakhiri dengan pemberitahuan dua bulan sebelumnya.

Penghapusan Pasal 21 Penggusuran “Tanpa Kesalahan”.

Undang-undang tersebut menghapuskan pasal 21 Undang-Undang Perumahan tahun 1988, yang memaksa tuan tanah yang mencari kepemilikan kosong untuk menetapkan dasar hukum berdasarkan kerangka pasal 8/Jadwal 2 yang telah direvisi. Pemberi pinjaman dan penerima Undang-Undang Properti (LPA) harus bersiap menghadapi waktu tunggu yang lebih lama dan memerlukan informasi sewa yang lebih kuat dari peminjam.

Perlindungan Penerima Hipotek: Retensi Tanah 2

Tanah kepemilikan “Dijual oleh penerima hipotek” (Tanah 2) terus tersedia. Hal ini memungkinkan pemberi pinjaman menggunakan kuasa penjualannya untuk mencari kepemilikan kosong yang disetujui pengadilan dengan memberikan pemberitahuan empat bulan sebelumnya. Namun dalam praktiknya, pemberi pinjaman biasanya menunjuk penerima LPA daripada menggunakan kuasa mereka untuk menjual, sehingga Ground 2 tidak akan tersedia.

Kenaikan Sewa Terbatas Sekali Per Tahun

Undang-undang membatasi kenaikan sewa menjadi satu kali per tahun, sehingga mengharuskan penggunaan prosedur pemberitahuan bagian 13 menurut undang-undang. Kenaikan dapat ditentang oleh penyewa di Pengadilan Tingkat Pertama. Hal ini dapat menyebabkan pertumbuhan pendapatan menjadi lebih lambat dan lebih dibatasi secara prosedural.

Basis Data PRS dan Mekanisme Ganti Rugi Pemilik Properti

Undang-undang tersebut memperkenalkan database PRS nasional yang wajib bagi tuan tanah dan rezim ombudsman PRS dengan kewenangan ganti rugi yang mengikat, memperkuat pengawasan peraturan dan penegakan otoritas lokal. Kegagalan dalam kepatuhan peminjam dapat menunda atau menggagalkan kepemilikan, menyebabkan denda, atau mengganggu kinerja aset.

Pembatasan Deposit dan Sewa di Muka

Undang-undang membatasi kemampuan tuan tanah untuk meminta atau menerima uang muka sewa melebihi batas yang ditentukan. Tujuan kebijakan ini adalah untuk mencegah tuan tanah menggunakan pembayaran di muka dalam jumlah besar untuk menyaring penyewa. Apabila sewa di muka telah digunakan untuk mengurangi risiko sewa, pembatasan tersebut dapat meningkatkan ketergantungan pada pemeriksaan keterjangkauan, penjamin, dan pengendalian kredit aktif.

Lensa Sektor: Akomodasi Siswa yang Dibuat Khusus

Pembayaran sewa di muka dan persyaratan tetap tahun akademik adalah kunci pengoperasian aset akomodasi siswa yang dibangun khusus (PBSA). Untungnya bagi pemilik, operator, dan pemberi pinjaman PBSA, sebagian besar aset institusional PBSA, di masa mendatang, akan dikecualikan dari rezim APT yang baru.

Pengecualian diberikan untuk akomodasi yang dimiliki/dikelola universitas dan penyedia PBSA yang tunduk pada kode praktik yang disetujui pemerintah (Kode UUK/GuildHE untuk lembaga pendidikan dan Kode ANUK/Unipol untuk penyedia swasta). Penyedia yang dikecualikan akan dapat memberikan sewa berdasarkan hukum umum, bukan APT, dengan ketentuan bahwa akomodasi tersebut hanya ditempati atau sebagian besar oleh siswa penuh waktu. Namun, pengecualian tersebut hanya berlaku untuk penyewaan baru yang diberikan setelah Undang-Undang ini berlaku pada tanggal 1 Mei 2026. Penyewaan yang diberikan untuk tahun ajaran 2025/2026 memerlukan pengelolaan aktif untuk memitigasi dampak Undang-undang tersebut.

Ringkasan untuk Pemberi Pinjaman

Fokus dari banyak lembaga pemberi pinjaman di sektor kehidupan adalah pada pembiayaan skema PRS yang dirancang khusus. Karena aset-aset ini biasanya diperdagangkan sebagai produk pendapatan yang stabil, dalam skenario yang sulit, pemberi pinjaman umumnya berharap untuk menegakkannya melalui penunjukan penerima (atas properti itu sendiri atau saham di perusahaan pemilik properti), mempertahankan operasi dan menjualnya sebagai blok yang menghasilkan pendapatan. Namun demikian, pemberi pinjaman mungkin masih memerlukan kemampuan untuk mendapatkan kepemilikan kosong untuk menjaga opsionalitas penegakan hukum, mendukung daya jual dan mengelola penyewaan yang tidak berkinerja baik. Meskipun Undang-undang mempersulit hal ini, mendapatkan kepemilikan kosong sebagai pemberi pinjaman yang dijamin masih mungkin dilakukan.

Selain konsekuensi bagi peminjam PRS karena ketidakpatuhan terhadap Undang-undang (yang, untuk pelanggaran serius atau terus-menerus, dapat berkisar dari denda hingga £40.000 hingga tuntutan pidana) dan berkurangnya kemampuan menjual aset PRS yang tidak patuh dalam skenario penegakan hukum, ketidakpatuhan yang dilakukan oleh peminjam PRS juga menimbulkan risiko reputasi yang signifikan bagi pemberi pinjaman yang aktif di sektor ini. Oleh karena itu, Undang-undang tersebut tidak dapat diabaikan oleh pemberi pinjaman.

Sementara beberapa pemberi pinjaman mungkin berusaha untuk mengatasi kepatuhan peminjam terhadap Undang-Undang melalui perwakilan, upaya, atau peristiwa gagal bayar tertentu, pemberi pinjaman lain mungkin merasa nyaman mengandalkan ketentuan “kepatuhan terhadap undang-undang” Asosiasi Pasar Pinjaman standar. Namun, jelas bahwa setiap kondisi yang menjadi preseden atau ketentuan yang mengasumsikan adanya AST, persyaratan tetap, atau tinjauan sewa kontrak perlu diperbarui. Setelah beroperasi, pemberi pinjaman mungkin memerlukan bukti registrasi basis data PRS sebagai prasyarat. Kami juga mengharapkan laporan pemantauan properti triwulanan menjadi lebih fokus, dengan pelaporan yang lebih baik mengenai tunggakan, tantangan sewa dan aktivitas kepemilikan.

Untuk pembiayaan akomodasi mahasiswa, penting untuk menentukan sejak awal apakah unit termasuk dalam atau di luar rezim APT. Mengingat tersedianya pengecualian PBSA, nampaknya identitas dan reputasi perusahaan pengelola PBSA akan menjadi semakin penting dari sudut pandang kredit dan pemberi pinjaman akan berupaya memasukkan perjanjian yang mensyaratkan kepatuhan terhadap kode etik yang disetujui pemerintah.

Ringkasnya, UU ini tidak meremehkan kasus investasi aset PRS, namun mengubah peraturan, dengan memberikan penekanan lebih besar pada proses, kepatuhan, dan ketelitian pembuktian.

Isi artikel ini dimaksudkan untuk memberikan panduan umum mengenai pokok bahasan. Nasihat spesialis harus dicari mengenai keadaan spesifik Anda.