Texas Information

Pengadilan distrik federal telah mengosongkan aturan pelaporan real estat perumahan tahun 2024 yang berlaku untuk sebagian besar transaksi yang tidak dibiayai. Aturan tersebut telah tertunda dari tanggal mulai semula yaitu 1 Desember 2025, dan akhirnya berlaku efektif pada 1 Maret 2026. Flowers Title Companies, LLC mengajukan gugatan terhadap Departemen Keuangan Amerika Serikat, menantang persyaratan pelaporan yang dikeluarkan oleh Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN).

Latar Belakang Aturan

FinCEN mengadopsi aturan akhir yang mewajibkan laporan untuk sebagian besar transaksi real estat perumahan yang tidak dibiayai yang melibatkan transfer ke atau dari badan hukum atau perwalian. Aturan ini diterapkan secara luas di seluruh Amerika Serikat, tanpa batasan minimum dolar atau wilayah yang ditargetkan secara geografis, dan mengharuskan pelaporan informasi rinci tentang transaksi dan para pihak.

Badan tersebut mengklaim bahwa peraturan yang ditentang tersebut diadopsi untuk meningkatkan transparansi transaksi dan untuk mengatasi risiko pencucian uang dalam transaksi real estat perumahan yang seluruhnya dilakukan secara tunai atau non-tunai. Aturan tersebut memberlakukan kewajiban kepatuhan baru pada pihak-pihak yang terlibat dalam penutupan dan penyelesaian transaksi yang dilindungi, termasuk perusahaan hak milik dan profesional real estat lainnya seperti pengacara yang melakukan penutupan.

Beberapa jenis transaksi yang mungkin tunduk pada persyaratan pelaporan dikecualikan, termasuk transaksi perceraian dan pengalihan harta warisan. Meskipun demikian, FinCEN berpendapat bahwa transaksi real estat yang tidak dibiayai dan dilindungi secara kategoris “mencurigakan” dalam pengertian Undang-Undang Kerahasiaan Bank tahun 2001 (Undang-undang), sebagaimana telah diubah. Aturan baru ini akan berlaku untuk semua transaksi yang tercakup, terlepas dari apakah rincian transaksi tersebut menimbulkan dasar kecurigaan yang obyektif atau tidak.

Sebagaimana dicatat oleh pengadilan, pihak-pihak yang bertransaksi melanjutkan tanpa pendanaan institusional karena berbagai alasan. Motivasinya termasuk menghemat uang untuk biaya awal pinjaman dan biaya penutupan, dan membentuk pengaturan perencanaan pajak, kewajiban dan transfer kekayaan dengan cara yang memenuhi kebutuhan peserta transaksi daripada harus mematuhi persyaratan pemberi pinjaman komersial.

Cakupan dampak numerik dari aturan ini, menurut perkiraan FinCEN sendiri, cukup besar, dan akan mencakup lebih dari 800.000 transaksi setiap tahunnya dengan biaya kepatuhan tahunan keseluruhan sekitar $500 juta. Pihak-pihak yang melapor akan diminta untuk memberikan informasi yang komprehensif, termasuk nama pihak-pihak tersebut, alamat, Nomor Pokok Wajib Pajak atau Nomor Jaminan Sosial, tanggal lahir individu dan identitas lengkap dari setiap perwalian yang terlibat dalam transaksi tersebut.

Aturannya Dibatalkan

Pada tanggal 19 Maret 2026, pengadilan distrik federal di Texas membatalkan peraturan tersebut secara keseluruhan, dengan dampak keputusannya secara nasional. Pengadilan memutuskan bahwa FinCEN melampaui kewenangan hukumnya berdasarkan Undang-Undang Kerahasiaan Bank. Tidak setuju dengan pembenaran utama FinCEN atas peraturan tersebut, pengadilan menyimpulkan bahwa undang-undang tersebut mengizinkan persyaratan pelaporan hanya untuk transaksi yang “mencurigakan”, dan FinCEN gagal memberikan alasan yang memadai untuk memperlakukan semua transaksi real estat perumahan yang tidak dibiayai sebagai transaksi yang pada dasarnya mencurigakan. Pengadilan juga menolak argumen alternatif FinCEN bahwa mereka memiliki kewenangan hukum yang lebih luas untuk menerapkan persyaratan pelaporan umum.

FinCEN telah mengkonfirmasi secara terbuka di situs webnya bahwa, berdasarkan perintah pengadilan, pelapor saat ini tidak diharuskan untuk mengajukan laporan transaksi yang diwajibkan dan tidak akan bertanggung jawab atas kegagalan untuk melakukannya selama perintah tersebut masih berlaku. Belum diketahui apakah lembaga tersebut berencana mengajukan banding atau tidak pada tanggal peringatan ini.

Dampak

Penundaan penegakan FinCEN saat ini mungkin hanya bersifat sementara jika keputusan pengadilan dibatalkan di tingkat banding (jika ada banding yang diambil). Penutupan transaksi saat perintah berlaku saat ini tidak perlu mematuhi persyaratan pelaporan, namun situasi tersebut akan berubah jika aturan tersebut diterapkan kembali sebelum penutupan transaksi yang tertunda. Apakah banding yang berhasil dapat mengakibatkan upaya penegakan hukum yang berlaku surut oleh FinCEN saat ini tidak dapat diprediksi.

Status penegakan aturan tersebut harus dilacak hingga kasus ini akhirnya terselesaikan atau hingga FinCEN sendiri mengosongkan aturan tersebut atau membatasinya secara signifikan, seperti yang dilakukan dengan Undang-Undang Transparansi Perusahaan pada tahun 2025. Siapa pun yang memiliki pertanyaan tentang gugatan dan aturan tersebut, serta potensi implikasinya terhadap situasi spesifik mereka, harus menghubungi pengacara Dinsmore.

Isi artikel ini dimaksudkan untuk memberikan panduan umum mengenai pokok bahasan. Nasihat spesialis harus dicari mengenai keadaan spesifik Anda.