Texas Information

Dalam lanskap konstruksi dan manajemen proyek saat ini, memilih metode pelaksanaan proyek yang tepat sama pentingnya dengan cakupan, anggaran, dan jadwal proyek. Artikel ini memperkenalkan pendekatan-pendekatan utama – Design-Bid-Build, Design-Build, Construction Manager Advisor, dan Construction Manager at Risk – dan menjelaskan bagaimana perbedaan alokasi risiko, pengendalian, dan kolaborasi membentuk strategi proyek dan memengaruhi kepastian biaya dan jadwal mulai dari konsep hingga penyelesaian. Memahami model-model ini sangat penting untuk menyesuaikan kontrak, mengoptimalkan struktur tim, dan mencapai hasil yang dapat diprediksi di berbagai jenis proyek.

Desain-Tawaran-Bangun

Dalam proyek Design-Bid-Build, pemilik proyek biasanya memegang dua kontrak. Yang pertama adalah dengan seorang arsitek atau insinyur untuk mengembangkan dan menyelesaikan desain lengkap dengan gambar dan spesifikasi. Kontrak lainnya adalah dengan kontraktor umum atau utama untuk pembangunan proyek berdasarkan desain. Baik arsitek/insinyur maupun kontraktor, pada gilirannya, mensubkontrakkan lingkup pekerjaannya masing-masing kepada perusahaan desain khusus dan subkontraktor. Arsitek/insinyur meninjau, menyetujui, dan/atau menolak proses konstruksi, permohonan pembayaran kontraktor, dan permintaan perubahan pesanan. Pemilik kemudian membayar kontraktor berdasarkan rekomendasi arsitek/insinyur.

Design-Bid-Build secara tradisional merupakan metode penyampaian proyek yang paling umum, terutama pada proyek-proyek publik, karena metode ini memberikan cara paling obyektif untuk memilih penawar terendah dan bertanggung jawab. Metode ini juga mengikuti tiga fase yang mudah didefinisikan: desain, penawaran, dan konstruksi. Karena pemisahan tanggung jawab, Design-Bid-Build dapat diprediksi dan mudah dinilai dari perspektif manajemen risiko. Sebaliknya, pemisahan tanggung jawab yang jelas dapat menyebabkan kurangnya kolaborasi dan memaksa setiap peserta untuk “tetap pada jalurnya” demi mitigasi risiko. Hal ini dapat menimbulkan dampak negatif terhadap anggaran dan jadwal proyek, baik pada awal maupun selama pelaksanaannya.

Desain-Bangun

Dalam proyek Design-Build, pemilik mengeluarkan permintaan proposal berdasarkan keseluruhan persyaratan proyek, jadwal, dan anggaran. Entitas desain-bangun kemudian mengirimkan respons yang dapat mencakup rendering, rencana penempatan staf, dan penetapan harga bertahap. Setelah dipilih, entitas desain-bangun memikul tanggung jawab kontrak penuh atas desain dan konstruksi proyek. Entitas desain-bangun dapat melakukan desain dan konstruksi sendiri, mengadakan usaha patungan antara perancang dan pembangun, membuat kontrak dengan subkontraktor untuk desain, dan/atau kontrak dengan subkontraktor untuk konstruksi.

Metode Design-Build berbeda dengan Design-Bid-Build karena proyek Design-Build biasanya tidak membuat pemilik proyek mengalami perselisihan atau saling tuding antara arsitek/insinyur dan kontraktor utama karena mereka bekerja untuk entitas desain-bangun yang sama. Proyek Design-Build dapat mengatasi konstrutabilitas dan rekayasa nilai dengan lebih baik pada tahap desain. Metode penyampaian proyek Design-Build juga dapat menurunkan biaya kontrak keseluruhan dan memperpendek durasi proyek secara keseluruhan melalui kontinuitas, pelacakan cepat (yaitu memulai proyek sebelum menerima desain lengkap) dan kolaborasi. Namun, karena perjanjian dan amandemen selanjutnya antara pemilik dan entitas desain-bangun didasarkan pada desain konseptual atau desain awal, maka terdapat insentif bagi pembuat desain untuk mengambil jalan pintas sambil tetap memenuhi persyaratan umum kontrak, yang berpotensi menyebabkan kekecewaan atau mengubah pesanan hingga desain tersebut dihargai sepenuhnya. Demikian pula, pembuat desain berisiko berkomitmen terhadap sejumlah uang sekaligus atau jaminan harga maksimum untuk lingkup proyek ketika proyek tersebut tidak lebih dari sebuah konsep.

Penasihat Manajer Konstruksi (CMA) dan Manajemen Konstruksi Berisiko (CMAR)

Berdasarkan metode penyampaian proyek manajemen konstruksi, pemilik proyek mempertahankan manajer konstruksi selama fase prakonstruksi (yaitu sebelum desain selesai) untuk memberikan layanan rekayasa nilai, estimasi dan penjadwalan selama fase desain untuk membantu memenuhi tujuan pemilik proyek. Hal ini mengurangi risiko kejutan setelah diterimanya tawaran bahwa desain melebihi anggaran atau akan memakan waktu lebih lama dari yang diperkirakan.

Dalam metode CMA, manajer konstruksi hanya berperan sebagai penasihat, yaitu tidak melakukan kontrak langsung dengan subkontraktor. Sebaliknya, melalui konsultasi dengan manajer konstruksi, pemilik proyek langsung membuat kontrak dengan subkontraktor. Dalam metode CMAR, manajer konstruksi mengambil peran yang mirip dengan kontraktor umum dan langsung membuat kontrak dengan subkontraktor, sehingga menempatkannya pada risiko biaya konstruksi, waktu, dan pengerjaan.

Biasanya, berdasarkan metode CMAR, manajer konstruksi memperoleh tawaran dari subkontraktor berdasarkan buku terbuka yang dibagikan kepada pemilik proyek. Setelah sebagian besar subkontraktor dipilih bersama, manajer konstruksi biasanya memberikan jaminan harga maksimum (“GMP”) kepada pemilik proyek. Dimana, pemilik proyek setuju untuk membayar kembali semua biaya proyek yang sah hingga jumlah GMP secara buku terbuka. Namun, apakah para pihak setuju untuk memiliki GMP ditentukan berdasarkan proyek tertentu, karena beberapa proyek tidak memungkinkan untuk memiliki GMP.

Memilih Metode Pengiriman

Setiap metode pengiriman yang disajikan dalam artikel ini memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Selain itu, asosiasi industri, seperti American Institute of Architects (AIA) dan ConsensusDocs, telah mengembangkan dokumen kontrak berbentuk standar untuk memberikan titik awal yang baik untuk mengatasi semua metode ini. Praktik terbaik yang kami rekomendasikan adalah mendiskusikan metode ini, formulir kontrak terkait, dan penyesuaian apa pun yang diperlukan pada formulir tersebut dengan pengacara konstruksi, lalu melanjutkan dengan metode pengiriman yang sesuai.

Isi artikel ini dimaksudkan untuk memberikan panduan umum mengenai pokok bahasan. Nasihat spesialis harus dicari mengenai keadaan spesifik Anda.