Texas Information

Dalam blog kami sebelumnya, kami membahas langkah-langkah yang dikonsultasikan oleh pemerintah untuk mengatasi penundaan kontrak konstruksi dan mengatasi keterlambatan pembayaran di semua sektor. Pemerintah kini telah menerbitkan tanggapannya: Keterlambatan pembayaran: mengatasi praktik pembayaran yang buruk. Di antara upaya-upaya lainnya, respons yang dilakukan meliputi:

• usulan larangan pembayaran retensi dalam kontrak konstruksi;
• batas waktu pembayaran selama 60 hari bagi perusahaan besar yang membayar pemasok kecil; Dan
• tingkat bunga minimum menurut undang-undang atas keterlambatan pembayaran sebesar 8% di atas suku bunga dasar Bank of England.

Reformasi ini bertujuan untuk mengurangi risiko kebangkrutan bagi usaha kecil akibat penundaan atau penundaan pembayaran dan untuk meningkatkan arus kas di seluruh rantai pasokan.

Larangan pembayaran retensi dalam kontrak konstruksi.

Pemerintah berkonsultasi mengenai langkah-langkah untuk mengubah Bagian 2 Undang-Undang Hibah, Konstruksi dan Regenerasi Perumahan tahun 1996 dengan cara:

• melarang sepenuhnya penggunaan retensi dalam kontrak konstruksi; atau
• mengharuskan uang penyimpanan disimpan dalam rekening terpisah atau dilindungi dengan instrumen jaminan yang didukung asuransi.

Pemerintah telah mengkonfirmasi niatnya untuk memilih larangan penuh terhadap pemotongan dan penahanan pembayaran retensi berdasarkan kontrak konstruksi – dengan menyatakan bahwa tanggapan terhadap konsultasi tersebut menunjukkan persetujuan yang luas terhadap permasalahan yang disebabkan oleh retensi.

Tidak semua orang di industri menyambut baik usulan tersebut. Beberapa badan industri telah menyampaikan kekhawatiran bahwa pelarangan retensi dapat menghalangi minat investor dengan meningkatkan persepsi risiko investasi. Ada juga kekhawatiran bahwa pengembang kecil akan dirugikan karena mereka mengandalkan retensi untuk memberikan insentif untuk perbaikan kerusakan secara tepat waktu.

Konsultasi lebih lanjut akan dilakukan untuk mengetahui cara terbaik menerapkan larangan tersebut, dan pemerintah akan memberikan periode transisi selama 12 hingga 24 bulan untuk penyesuaian kontrak, perencanaan keuangan, keterlibatan pemangku kepentingan, dan pengembangan mekanisme jaminan alternatif.

Ketentuan pembayaran baru dan tingkat bunga menurut undang-undang untuk non-pembayaran

Pemerintah juga berencana menerapkan jangka waktu pembayaran maksimum 60 hari bagi perusahaan besar yang membayar pemasok kecil. Pemerintah mengusulkan untuk menerapkan hal ini dengan masa transisi yang tepat paling cepat pada tahun 2027.

Reformasi ini juga akan memperkenalkan tingkat suku bunga wajib untuk keterlambatan pembayaran di semua kontrak komersial, yang ditetapkan minimal 8% di atas suku bunga dasar Bank of England. Dunia usaha tidak lagi dapat menegosiasikan solusi alternatif atau menurunkan suku bunga atas keterlambatan pembayaran.

Bagi banyak kontrak konstruksi komersial, jangka waktu pembayaran 60 hari mungkin tidak mewakili perubahan yang dramatis. Namun, pemberlakuan suku bunga minimum 8% di atas suku bunga dasar Bank of England kemungkinan akan memberikan dampak yang lebih signifikan. Misalnya, bentuk standar kontrak JCT menetapkan bahwa tingkat bunga atas keterlambatan pembayaran adalah 5% di atas tingkat dasar.

Alternatif untuk pembayaran retensi?

Tidak adanya pembayaran retensi berarti bahwa klien tidak lagi memiliki akses terhadap cadangan kas khusus untuk mendanai perbaikan pekerjaan yang cacat. Akibatnya, pengembang akan khawatir bahwa rantai pasokan akan kekurangan insentif untuk melakukan pengembalian dan memperbaiki kerusakan. Hal ini dapat mengakibatkan fokus yang lebih besar pada jaminan kualitas, termasuk pemantauan kepatuhan dari tim profesional klien atau petugas pekerjaan untuk memeriksa apakah pekerjaan sudah sesuai.

Kami juga mengharapkan lebih banyak perhatian diberikan pada administrasi kontrak untuk memastikan bahwa pekerjaan yang cacat tidak dimasukkan dalam pembayaran sementara, atau pembayaran diperbaiki jika cacat ditemukan di kemudian hari.

Kemungkinan besar undang-undang tersebut akan memuat mekanisme anti-penghindaran untuk menghalangi struktur alternatif yang mempunyai efek nyata berupa klien dan kontraktor menahan uang tunai hingga akhir periode perbaikan kerusakan. Kita perlu menunggu sampai undang-undang tersebut diterbitkan untuk menentukan apa yang boleh atau tidak boleh diizinkan. Dampak peraturan baru terhadap kontrak yang menggunakan mekanisme pembayaran bertahap perlu diperiksa secara cermat ketika undang-undang tersebut diterbitkan.

Saat ini, klien sering menghindari jaminan kinerja karena biaya yang harus dikeluarkan, dan banyak kontraktor memiliki kapasitas ikatan yang terbatas. Namun, jika tidak ada retensi, klien mungkin mulai memperkuat paket keamanan kinerja. Obligasi kinerja biasanya berakhir pada saat penyelesaian praktis dan oleh karena itu tidak akan menutupi cacat pada periode yang benar. Obligasi retensi mungkin bisa menjadi alternatif, namun obligasi ini memerlukan biaya yang harus dibiayai oleh nasabah dan mungkin tidak tersedia (khususnya berdasarkan permintaan).

Tanggapan terhadap konsultasi ini mengakui bahwa pasar penjamin (surty market) yang lebih besar dan lebih canggih akan dibutuhkan untuk mendukung sektor konstruksi jika retensi tidak lagi menjadi sarana untuk memitigasi risiko pekerjaan yang cacat.

Konteks legislatif yang lebih luas

Reformasi yang dilakukan pemerintah sejalan dengan serangkaian reformasi yang lebih luas yang bertujuan untuk meningkatkan budaya pembayaran dan meningkatkan akuntabilitas dalam organisasi besar, yang mencakup kewenangan penegakan hukum baru bagi Komisaris Usaha Kecil, yang akan dapat menyelidiki praktik pembayaran yang buruk, mengadili perselisihan dan menjatuhkan hukuman finansial yang signifikan bagi pelanggar non-pembayaran yang terus-menerus.

Apa yang terjadi selanjutnya?

Rancangan undang-undang untuk melaksanakan perubahan-perubahan ini belum dipublikasikan, sehingga gambaran lengkapnya, termasuk ketentuan-ketentuan transisinya, masih harus dilihat. Penerapan larangan retensi akan memerlukan konsultasi teknis lebih lanjut, dan diharapkan adanya panduan pemerintah yang lebih rinci. Pemerintah berencana untuk bekerja sama dengan Dewan Kepemimpinan Konstruksi dan klien konstruksi sehubungan dengan kekhawatiran seputar kualitas bangunan dan alternatif jaminan. Pemerintah juga berencana untuk bekerja sama dengan sektor jasa keuangan untuk mengidentifikasi cara mengembangkan pasar penjamin (surety market) untuk sektor konstruksi.

Kami akan terus memantau perkembangan dan memberikan pembaruan ketika rincian lebih lanjut tersedia.

Isi artikel ini dimaksudkan untuk memberikan panduan umum mengenai pokok bahasan. Nasihat spesialis harus dicari mengenai keadaan spesifik Anda.