Texas Information

Real estat adalah kelas aset yang sangat penting bagi banyak kantor keluarga. Praktik Real Estat global kami memantau perkembangan pasar dan peraturan di sektor real estat di seluruh dunia untuk memberikan informasi dan keahlian real-time kepada klien kami.

Bulan ini, Jaringan Penegakan Kejahatan Keuangan (FinCEN) Departemen Keuangan AS menerapkan Aturan Pelaporan Real Estat Perumahan (Peraturan RRE), yaitu kewajiban pelaporan anti pencucian uang (AML) baru yang berlaku untuk transaksi real estat perumahan tertentu di AS, dan kami telah merangkum Aturan RRE dan persyaratannya di bawah ini.

Pengantar Aturan RRE

Efektif tanggal 1 Maret 2026, FinCEN menerapkan Aturan RRE, kewajiban pelaporan AML baru yang berlaku untuk transaksi real estat perumahan tertentu di seluruh AS. Aturan RRE akan mewajibkan kategori profesional tertentu yang terlibat dalam penutupan dan penyelesaian real estat untuk menyerahkan laporan (Laporan Real Estat) ke FinCEN mengenai pengalihan properti real estat perumahan tertentu yang tidak dibiayai ke badan hukum atau perwalian. Secara khusus, Laporan Real Estat harus diajukan ketika empat kondisi berikut terpenuhi: (i) transaksi tersebut melibatkan properti real estat tempat tinggal; (ii) transfer tersebut tidak dibiayai; (iii) properti dialihkan ke badan hukum atau perwalian dan (iv) tidak ada pengecualian yang berlaku.

Apa yang dimaksud dengan Properti Riil Perumahan Berdasarkan Aturan RRE?

Untuk tujuan Peraturan RRE, “properti perumahan” didefinisikan sebagai properti riil yang mengandung struktur yang dirancang terutama untuk dihuni oleh satu sampai empat keluarga. Definisi ini mencakup unit individu dalam struktur hunian yang lebih besar yang dirancang terutama untuk dihuni oleh satu hingga empat keluarga. Penting bagi pengembang dan investor real estat, Peraturan RRE juga berlaku untuk lahan mentah di mana penerima pengalihan bermaksud membangun satu atau lebih bangunan yang dirancang terutama untuk dihuni oleh satu hingga empat keluarga.

Namun, definisi ini tidak mencakup transaksi dimana suatu entitas membeli kavling yang telah dikembangkan, jika pengembang hanya bermaksud untuk memiliki kavling tersebut sebagai “bank tanah”, atau sebaliknya membagi dan menjual kavling tersebut kepada pengembang pihak ketiga (yang kemudian akan membangun rumah setelah memperoleh hak milik), karena penerima pengalihan tersebut tidak akan “berniat untuk membangun” struktur tempat tinggal selama periode kepemilikannya.

Selain akuisisi properti riil yang dijelaskan di atas, pengalihan properti real residensial berdasarkan Peraturan RRE mencakup penjualan saham dalam kerjasama perumahan kooperatif jika properti yang mendasarinya berlokasi di AS.

Apa yang dimaksud dengan “Transfer yang Tidak Dibiayai”?

Pengalihan properti real residensial dianggap “tidak dibiayai” jika (1) tidak ada pembiayaan yang digunakan sama sekali, atau (2) pembiayaan apa pun yang diterima oleh penerima pengalihan tidak dijamin dengan properti yang dialihkan, atau diberikan oleh lembaga keuangan yang tunduk pada persyaratan program AML FinCEN dan kewajiban laporan aktivitas mencurigakan (SAR). Dengan demikian, transfer yang dibiayai oleh lembaga keuangan yang mempunyai kewajiban untuk menyelenggarakan program AML, dan diwajibkan untuk mengajukan SAR tidak tunduk pada pelaporan tambahan berdasarkan Peraturan RRE. Namun, transaksi yang melibatkan pembelian tunai atau pembiayaan dari pihak swasta (seperti dana utang dan sumber kredit swasta lainnya) akan memerlukan pelaporan berdasarkan Peraturan RRE.

Persyaratan dan Batas Waktu Pelaporan Berdasarkan Aturan RRE

Individu yang diwajibkan untuk mengajukan Laporan Real Estat ke FinCEN berdasarkan Aturan RRE dikenal sebagai “Pelapor”. Pada Laporan Real Estat, Pelapor harus menyampaikan informasi untuk mengidentifikasi Pelapor, properti nyata yang dialihkan, entitas penerima pengalihan atau perwalian (termasuk, jika penerima pengalihan adalah perwalian, identitas entitas wali amanat), pemilik manfaat dari penerima pengalihan, individu tertentu yang mewakili penerima pengalihan dan pihak yang mentransfer. Pelapor juga harus melaporkan total imbalan yang dibayarkan untuk properti tersebut, beserta informasi spesifik lainnya tentang pembayaran yang dilakukan oleh penerima pengalihan.

Meskipun pihak-pihak dalam subjek transaksi dapat membuat “perjanjian penunjukan” tertulis yang memilih seseorang untuk menjadi Pelapor, jika tidak ada perjanjian penunjukan yang dibuat, terdapat “kaskade pelaporan”, yang memprioritaskan individu yang harus bertindak sebagai Pelapor. Kaskade pelaporan memeringkat individu-individu tersebut dalam urutan berikut: (i) orang yang terdaftar sebagai agen penutupan atau penyelesaian pada pernyataan penutupan atau penyelesaian; (ii) orang yang menyiapkan pernyataan penutupan atau penyelesaian pengalihan; (iii) orang yang mengajukan akta atau instrumen lain yang mengalihkan kepemilikan properti tempat tinggal ke kantor pencatatan; (iv) orang yang menjaminkan polis asuransi hak milik pemilik untuk penerima pengalihan sehubungan dengan properti tempat tinggal yang dialihkan, seperti perusahaan asuransi hak milik; (v) orang yang mengeluarkan dana dalam bentuk apa pun, termasuk dari rekening escrow, rekening perwalian atau rekening perwalian pengacara, sejumlah besar dana sehubungan dengan pengalihan properti riil tempat tinggal; (vi) orang yang memberikan penilaian terhadap status hak milik dan akhirnya (vii) orang yang membuat akta atau, jika tidak ada akta yang terlibat, instrumen hukum lainnya yang mengalihkan kepemilikan atas properti tempat tinggal, termasuk, berkenaan dengan saham dalam perusahaan perumahan koperasi, orang yang membuat sertifikat saham.

Laporan Real Estat harus diajukan selambat-lambatnya pada hari terakhir bulan berikutnya setelah bulan terjadinya penutupan, atau 30 hari kalender setelah tanggal penutupan, mana saja yang lebih akhir. Oleh karena itu, Pelapor yang bersangkutan umumnya memiliki waktu sekitar 30 hingga 60 hari untuk mengajukan laporan.

Pengecualian terhadap Aturan RRE

Peraturan RRE secara tegas mengecualikan transfer tertentu dari lingkupnya. Pengalihan tersebut mencakup (i) pengalihan hak milik, (ii) pengalihan karena kematian seseorang karena wasiat, kepercayaan, karena hukum atau kontrak; (iii) perpindahan karena perceraian atau putusnya perkawinan atau kesatuan sipil; pengalihan ke harta pailit; (iv) transfer diawasi oleh pengadilan di AS; (v) pengalihan hadiah atau pengalihan tanpa imbalan apa pun di antara pasangan, atau kepada suatu perwalian yang diciptakan untuk kepentingan pihak yang mentransfer; (vi) transfer ke perantara yang memenuhi syarat untuk pertukaran pajak tangguhan 1031; (vii) perpindahan yang tidak ada pelapornya.

Peraturan RRE melanjutkan tren peraturan menuju transparansi dan keterbukaan yang lebih besar dalam transaksi swasta. Kantor keluarga yang terlibat dalam pembiayaan, perolehan atau pengembangan portofolio real estat perumahan perlu mempertimbangkan potensi penerapan Peraturan RRE pada aktivitas mereka. Tim Real Estat global kami akan memantau pembuatan peraturan di bidang ini untuk perkembangan lebih lanjut.

Isi artikel ini dimaksudkan untuk memberikan panduan umum mengenai pokok bahasan. Nasihat spesialis harus dicari mengenai keadaan spesifik Anda.